Skryté ujednání ve smlouvě s realitní kanceláří

Nejvyšší soud řešil otázku, jestli ujednání ve smlouvě o smlouvě budoucí mezi realitní kanceláří (zprostředkovatelem, podnikatelem) a zájemcem (spotřebitelem) je neúčinné proto, že je umístěné v části smlouvy, kde by to průměrný člověk neočekával. Tato ujednání jsou tzv. skrytá či překvapivá a není jim poskytována ochrana. Nejvyšší soud se zabýval ujednáním, kterým se spotřebitel vzdává práva odstoupit od smlouvy před uplynutím zákonné lhůty 14 dnů, a to v situaci, kdy podnikatel dodá službu nebo zboží před uplynutím této lhůty. Proto, aby bylo takové ujednání platné, zákon vyžaduje dvě podmínky. Zaprvé, spotřebitel musí s takovým ujednáním výslovně souhlasit a zadruhé, podnikatel musí výslovně poučit spotřebitele o tom, že se v takové situaci vzdává práva na odstoupení od smlouvy.

Nejvyšší soud konstatoval, že pokud je výše zmíněné ujednání systematicky zařazeno do oddílu s názvem „poučení a zákonné povinnosti“ na konci smlouvy a současně je napojeno na odstavec týkající se prohlášení o tom, že spotřebitel není politicky exponovaná osoba, signalizuje tento oddíl, že jde o ujednání, které strany nemohou ovlivnit a má pro ně jen informativní charakter. Jelikož spotřebitel nemůže takové ujednání ovlivnit, vzbuzuje to v něm dojem, že to pro něj má nepodstatný charakter. Pro spotřebitele je proto překvapivé, že se v takovémto oddíle vzdává tak významného práva, jako je odstoupení od smlouvy při uzavírání smlouvy na dálku, a proto je jednání podnikatele, který zároveň smlouvu sepsal, nepoctivé a nepožívá soudní ochrany. Jinými slovy, podnikatel se nemůže dovolat takového ujednání, neboť je neúčinné, tj. jako by tam vůbec nebylo.

Spotřebitel se může vzdát práva odstoupit od smlouvy, ovšem musí tak učinit v samotném textu smlouvy, a to na přehledném a systematicky logicky zařazeném místě. V opačném případě bude jednání podnikatele považováno za nepoctivé a nebude mu poskytnuta ochrana.

Zpracováno podle usnesení NS sp. zn. 33 Cdo 79/2024 ze dne 29.01.2025.

Uzavíráte smlouvy se spotřebiteli? Kontaktujte nás na info@kgslegal.cz a my zajistíme, že Vaše smlouvy před soudem obstojí! 

JUDr. PhDr. Karolina Spozdilová, Ph.D., advokát a partner

Richard Tauchman, paralegal

ZPRACOVÁNO KE DNI 29.7.2026. INFORMACE UVEDENÉ V TOMTO ČLÁNKU JSOU PREZENTOVÁNY NA ZÁKLADĚ NAŠEHO NEJLEPŠÍHO PŘESVĚDČENÍ A POZNATKŮ ZÍSKANÝCH V DOBĚ, KDY BYL ČLÁNEK ZVEŘEJNĚN. KONKRÉTNÍ INFORMACE BY VŠAK VŽDY MĚLY BÝT KONZULTOVÁNY S KGS LEGAL PŘED UČINĚNÍM KONKRÉTNÍHO ROZHODNUTÍ ČI PRÁVNÍHO JEDNÁNÍ. INFORMACE NEJSOU VYČERPÁVAJÍCÍ POPIS RELEVANTNÍ PROBLEMATIKY A NÁSLEDKŮ. INFORMACE JSOU OBECNÉ A NENAHRAZUJÍ PRÁVNÍ RADU PRO KONKRÉTNÍ OKOLNOSTI. KGS LEGAL ANI NIKDO Z AUTORŮ NEODPOVÍDAJÍ ZA ÚJMU, KTERÁ BY MOHLA VZNIKNOUT ZE SPOLÉHÁNÍ SE NA ZDE UVEŘEJNĚNÉ INFORMACE.